12 ideeën voor de formatietafel
De wooncrisis - in combinatie met de andere uitdagingen van deze tijd zoals klimaatverandering en energietransitie - vraagt om een ingrijpende transformatie van onze leefomgeving. De ruimte, het geld en de tijd ontbreken om door te gaan op oude voet.
Woningen zijn onbetaalbaar geworden. De gemiddelde prijs van een koopwoning ligt sinds dit jaar boven de half miljoen euro. De woningmarkt is momenteel de grootste aanjager van ongelijkheid. Voor woningbezitters gaan de woonlasten omlaag, terwijl jonge mensen noodgedwongen een groot deel van hun inkomen aan huur in de private sector moeten uitgeven. Een eigen woning is voor hen onbereikbaar geworden, maar ook de sociale huursector kent een groot tekort met wachtlijsten van vele jaren.
Het moet dus anders, en wel op zo’n manier dat wij (en onze (klein)kinderen) straks trots kunnen zijn op het land dat we samen gebouwd hebben.
Een toekomstbestendige aanpak vraagt om ruimtelijke kwaliteit die klopt bij de ecologische en maatschappelijke waarden, én een kritische blik op onze financiële systemen.
Dít kan wel!
1: Meer woningen in de bestaande bouw
In de bestaande voorraad kunnen gemakkelijk 500.000 extra woonplekken toegevoegd worden door woningen te delen of te splitsen. Momenteel benutten we slechts een paar procent van deze potentie. Dit vraagt om een andere aanpak; een wijkaanpak die vertrekt vanuit de woonwensen van de bestaande en nieuwe bewoners.
➩ Stel met bewoners een wijkvisie op; met daarin de kansen voor woningdelen en -splitsen, doorstroming en optoppen.
➩ Stimuleer gemeenten regie te nemen en regelgeving te versoepelen zoals de parkeernorm en de huisvestingsverordening.
➩ Stel budget ter beschikking waarmee gemeenten maatwerk kunnen leveren in hun wijken.
➩ Schaf de kostendelersnorm af en de korting op de AOW bij samenwonen.
➩ Maak de huurtoeslag ruimer voor woningdelen in onzelfstandige woningen.
2: Zet in op doorstroom in de wijken
Veel ouderen wonen in te grote woningen. Ze willen wel kleiner wonen bij voorkeur in de eigen wijk, maar het aanbod is er simpelweg niet. Daardoor zit de doorstroming volledig vast. Zet in op kleinschalige inbreidingen in de wijken.
➩ Stimuleer gemeenten regie te nemen en regelgeving te versoepelen zoals de parkeernorm en de huisvestingsverordening.
➩ Stel budget ter beschikking waarmee gemeenten en ontwikkelaars gestimuleerd worden om aan de slag kunnen in hun wijken. Dit rendeert tenslotte dubbel.
3: De toekomst is coöperatief; meer ruimte voor de 3e bouwstroom
Er zijn heel veel groepen van burgers die zelf -coöperatief- een woonproject willen ontwikkelen. Deze 3e bouwstroom kan zorgen voor grote aantallen nieuwe woningen in de middenhuur. De middenhuur ontwikkelt zich momenteel moeizaam, coöperatief is dit inmiddels financieel haalbaar.
➩ Versterk het landelijke leenfonds voor coöperaties.
➩ Ontwikkel voorbeeldstellend beleid voor gemeenten om coöperaties te stimuleren en te begeleiden.
➩ Stimuleer actief grondbeleid.
➩ Neem eisen op voor aantallen coöperaties (mogelijk als alternatief van de middenhuur, niet als alternatief van de sociale huur).
➩ Werk met architecten samen als schakel tussen de overheid en het collectief van burgers.
➩ Geef coöperaties vrijstelling van de vennootschapsbelasting (immers, ze maken geen winst).
➩ Verlaag de overdrachtsbelasting voor coöperaties.
4: De woonopgave: 1+1=3
De ruimtelijke inrichting van Nederland is een verdelingsvraagstuk. Er is ruimte nodig voor energie, landbouw, logistiek, woningbouw en daarbij steeds meer ruimte om ons te weren tegen klimaatveranderingen. Daarnaast staat ons ook een zorgcrisis te wachten en stijgen elk jaar de kosten voor de sociale zekerheid.
Kortom, de woonopgave moet integraal aangepakt worden. Integraliteit wordt vaak gezien als complex, maar juist in de complexiteit liggen mogelijke oplossingen; het verknopen van opgaven leidt ook tot extra budget om betaalbare woningen te maken.
➩ Denk ook op nationaal niveau vanuit de baathouders van de woonopgave; maak integrale teams vanuit de zorgopgave, de energieopgave, ruimtelijke ordening, infrastructuur, waterstaat en klimaat.
➩ Zet op elk schaalniveau in op koppelkansen vanuit andere opgaven. Zorg met de woonopgave voor een ‘1+1 = 3’ effect.
➩ Zet ontwerpkracht in voor deze integrale visievorming. Integraal denken vraagt om creativiteit, niet alle partijen die woningbouw ontwikkelen zijn daartoe in staat.
5: Het dak op!
Optoppen is maatwerk; zet in op slimme flexibele bouwsystemen en niet op kant-en-klare producten. Elk dak en elke eigendomsstructuur (VVE of corporatie) is namelijk anders. Optoppen is voor VVE’s interessant om met de inkomsten het bestaande woongebouw te verduurzamen. Voor corporaties is optoppen een manier om extra woningen toe te voegen zonder sloop nieuwe woningen toe te voegen.
➩ Stimuleer slimme flexibele bouwsystemen en geen kant-en-klare optopproducten.
➩ Stel met bewoners een wijkvisie op; met daarin de kansen voor optoppen.
➩ Werk samen met corporaties om optoppen verder te ontwikkelen.
6: Huur & koop in balans
Kopers en woningeigenaren worden jaarlijks met miljarden gesubsidieerd. Dit zit in financiële voordelen zoals de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait, de lagere overdrachtsbelasting en subsidies voor verduurzaming. Ook krijgt een deel van de huurders ‘subsidie’ in de vorm van huurtoeslag. Corporaties betalen echter meer aan de overheid (in de vorm van de vennootschapsbelasting en de ATAD) dan dat zij ervoor terug krijgen in een goedkopere lening en (soms) korting op de grond. Al met al is de subsidie aan kopers een heel stuk hoger. Dit maakt het verschil tussen woningeigenaren en huurders (en de ongelijkheid) nog hoger.
➩ Schaf de vennootschapsbelasting voor corporaties (inclusief ATAD) af.
➩ Trek de subsidie voor de koop- en de huursector in balans.
➩ Stel meer grond ter beschikking aan corporaties om betaalbare woningen te ontwikkelen.
➩ Geef corporaties meer ruimte om ook middenhuur te realiseren.
➩ Schaf de hypotheekrenteaftrek af. Eerst boven de grens van de NHG en stapsgewijs de hele hypotheekrenteaftrek.
7: Rem prijsstijgingen nú af
De stijging van de huizenprijzen is totaal losgezongen van de inflatie. In 1995 kostte een woning nog vier of vijf keer een modaal salaris, inmiddels is dat opgelopen naar tien keer een modaal salaris. Als we willen dat een woning ook voor onze (klein)kinderen nog haalbaar is, moeten we de prijsstijgingen nu afremmen.
➩ Ga grondspeculatie tegen; stel een planbatenheffing in.
➩ Stop met het verhogen van de leenruimte voor starters (ook door ingrepen als een jubelton), het is bewezen dat de leenruimte 1-op-1 gekoppeld is aan de stijging van de huizenprijzen: het helpt starters dus ook niet. Zij mogen meer lenen, maar de huizenprijzen stijgen ook.
➩ Zet in op niet-speculatieve ontwikkel modellen zoals de coöperatie of anti-speculatieve voorwaarden onder eeuwigdurend erfpacht.
8: Nieuwbouw duurzaam & gezond
Op dit moment is het carbon budget voor de woningbouw (om binnen de afspraken van Parijs te blijven) overschreden! We bouwen niet duurzaam genoeg, wat leidt tot grote risico’s voor de nieuwe bewoners en ongezonde woonsituaties. Dit zien we nu al terug; op warme dagen werken onze woningen als plastic zakjes waar de hitte ondraaglijk blijft hangen.
➩ Laat de MPG veel strenger sturen op CO2 uitstoot.
➩ Laat de bouwtransitie en de landbouwtransitie naar biobased bouwmaterialen hand in hand gaan. Dit is goed voor de bodem, de planeet, bewoners en de boeren. Versterk programma’s als ‘building balance’ die daar op inzetten.
➩ Maak passief bouw (met biobased bouwmaterialen) gelijk aan BENG.
➩ Zet meer in op beter benutten bestaande bouw (‘woningen vinden’ is duurzamer dan duurzaam bouwen.)
➩ Maak water en bodem weer sturend en bouw niet in diepe polders De kosten komen straks bij de toekomstige bewoners en de maatschappij te liggen.
➩ Zet in op nieuwe woningen in de bestaande (woon)kernen. Hier is nog ruimte -zonder ‘vol’ te bouwen- voor 2 miljoen extra woningen. Binnenstedelijk kent een twee keer zo lage carbon footprint (zelfs als de woningen duurzaam gebouwd worden) dan een nieuwe woonwijk in het weiland. Ook is binnenstedelijk bouwen goedkoper én zorgt dit voor extra maatschappelijke meerwaarde.
9: Woonkwaliteit is geen luxe
Woonkwaliteit gaat niet over mooi of groot, maar over een goede woning. Dit is een woning waar mensen gezond kunnen leven. Bijvoorbeeld een woongebouw met een veilige prettige entreehal waar mensen elkaar ongedwongen tegenkomen, maar ook een woning met voldoende daglicht en voldoende groot waar niemand op de bank hoeft te slapen. Door aandacht te besteden aan goede plattegronden kan kwaliteit op een ruimte efficiënte manier ingezet worden.
➩ Schrap de regels van STOER die inboeten op de kwaliteit. We willen nu geen woningen die over vijftien jaar leeg staan, bekend als de ‘de wooncrisiswoningen’.
➩ Voer een experimenteerbudget in (zoals in de jaren ‘70) als stimulans om nieuwe woontypologieën te ontwikkelen.
10: Minder sloop, meer renovatie
Minder sloop, meer renovatie: er worden grote hoeveelheden woningen gesloopt. Dit maakt de nieuwbouwopgave enkel groter. Slopen is niet enkel zonde van de schaarse bouwmaterialen, maar het vernietigt ook buurten. Het opbouwen van sociale cohesie in een nieuwbouwwijk kost vele jaren. Het is een mythe dat renovatie duurder is dan sloop-nieuwbouw. Vaak komt deze veronderstelling voort uit angst voor het onbekende. Werkelijke rekenvoorbeelden tonen het omgekeerde aan. Door renovatie te combineren met verdichting (optoppen, aanplakken of uitplinten) ontstaan ook meer woningen. Ontwerpers kunnen via scenario’s de opties voor renovatie en verdichting uiteenzetten om daarmee tot de meest beste uitvoering te komen.
➩ Stel een landelijk ‘niet-slopen, tenzij’ beleid in.
➩ Combineer nieuwbouw met renovatie. Bijvoorbeeld het optoppen, aanplakken of uitplinten is een manier om gelijktijdig te renoveren en woningen toe te voegen.
➩ Geef CO2-uitstoot een eerlijke prijs in de grondexploitatie.
➩ Laat corporaties woningen afschrijven voor de marktprijs en niet de fiscale prijs (deze is een stuk lager en maakt sloop voor corporaties aantrekkelijker.
11: Meer zeggenschap voor nieuwe & bestaande bewoners
Participatie is weliswaar verplicht in de nieuwe omgevingswet, maar de vorm is helemaal vrij. In de praktijk leidt dit vaak tot informeren in plaats van participeren. Participatie zal zorgen voor meer draagvlak voor nieuwe plannen en daarmee een versnelling van het proces.
➩ Maak echte participatie verplicht.
➩ Stel de ruimtelijke ontwerpers verantwoordelijk voor de participatie en bespaar op dure participatie consultants.
➩ Verplicht voldoende representatie van kwetsbare doelgroepen.
➩ Versnel of beperkt het procederen van bewoners tegen nieuwe plannen, wanneer er een goed participatieproces is doorlopen (een positieve incentive aan participatie).
12: Een gezond architectuurklimaat
De ruimtelijke puzzel is complex, de opgaven zijn groot. Creatief denken is een noodzaak. Betrek ontwerpers om koppelkansen optimaal te benutten. Investeer een klein beetje meer tijd aan het begin van het proces om de opgave scherp te stellen. Dit zorgt uiteindelijk voor een enorme versnelling, reductie van de kosten en meer draagvlak onder de bewoners.
➩ Bespaar op de inhuur van consultants en investeer in een duurzaam architectuurklimaat met lokale architectuurcentra en bouwmeesters.
➩ Borg lokale architectuurcentra in landelijk beleid; zij staan in contact met bewoners en buurtverenigingen en leveren daarmee een bijdrage aan de complexe ruimtelijke puzzel waar we voor staan.
➩ Stel een nationaal architectuurbeleid op. Laat hierin strategieën als woningdelen, woningsplitsen, optoppen, aanplakken en coöperatief ontwikkelen terugkomen ten behoeve van de wooncrisis. Maak binnen het architectuurbeleid ook aandacht voor de cultuur van het bouwen, waarin de dialoog over kwaliteit en de samenwerking tussen opdrachtgever, opdrachtnemer, beleidsmaker en bewoners centraal staan.
➩ Voor complexe projecten: betrek de commissie Ruimtelijke Kwaliteit eerder. Een goede inbedding van projecten is van groot belang voor een fijne omgeving.
